剪報導讀｜土地重劃 地價稅分段優惠
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土地重劃期間的地價稅優惠：從「免稅」到「減半」怎麼算？
報導指出，為了鼓勵都市更新與公共建設，參與土地重劃的地主，在特定期間內可享有地價稅的免徵與減半優惠； 但若沒有在規定期限內申請或未依原規劃使用，就可能被追補稅。以下以專業視角整理成實用懶人包， 協助地主、房產投資人與財富／保險顧問快速掌握「土地重劃 × 地價稅」的關鍵眉角。
一、60 秒看懂：這篇在說什麼？
- 土地重劃期間，若原有房屋拆除，無法維持原來使用，可申請該地段地價稅全額免徵。
- 重劃完成公告後，自完工日次年起，地價稅得減半徵收兩年，第三年起恢復正常稅率。
- 但若重劃後土地長期閒置、未依規畫興建房屋或工廠使用，可能被認定為「閒置土地」， 反而適用較重的地價稅級距或空地稅率。
- 關鍵在於：是否在規定期間內申請、完工後是否符合使用條件，以及有沒有留意地方稅捐機關公告。
- 對地主與投資人來說，若能善用免稅與減半期間，可視為一段「稅負緩衝期」， 方便安排建築期資金與未來持有成本。
二、什麼是「土地重劃」？為什麼會影響地價稅？
- 土地重劃：由政府或重劃會統一規劃區域道路、公設與地號重新分配，土地面積與位置可能改變。
- 在重劃施工期間，原有房屋常需拆除、土地無法正常利用，若仍按一般地價稅課徵，負擔過重。
- 因此稅法設計「重劃期間免稅＋完工後減半」的過渡機制，讓地主有時間完成建築或再利用。
三、地價稅優惠三階段：從重劃期間到完工後
| 階段 | 時間點與條件 | 地價稅處理方式 | 注意事項 |
|---|---|---|---|
| ① 重劃期間 | 地上房屋已拆除、無法維持原使用情形； 由地主檢具相關證明向稅捐機關申請。 | 可全數免徵地價稅。 | 未申請或證明不足，仍可能依原稅率課稅；需留意地方政府公告之申請期限。 |
| ② 重劃完工後前兩年 | 重劃工程完成並公告，從公告次年起算前兩個課稅年度。 | 地價稅得減半徵收兩年，作為建築與重新利用過渡期。 | 若土地仍閒置、未依規畫興建或使用，可能被認定為閒置土地，減半優惠恐受影響。 |
| ③ 正常使用期 | 超過前述兩年後，土地已恢復住宅、商業或工業等正常使用。 | 回到一般地價稅級距課徵；若屬自用住宅、工業用等，仍可按一般自用優惠辦理。 | 若持續閒置或改作非自用性質，可能適用較高稅率（例如空地稅率或累進稅級）。 |
實際適用條件與計算方式，仍以各縣市稅捐稽徵機關公告及土地稅法相關規定為準。
四、三個常見情境：你可能是哪一種？
情境 A：自住型地主
- 重劃期間將舊屋拆除，準備興建新自宅。
- 可於拆除後申請重劃期間地價稅免徵，完工後前兩年享減半。
- 建議：完工後應儘速辦理「自用住宅用地」申請，延續較低稅率。
情境 B：投資型地主（暫不建屋）
- 重劃完成後暫時無建築計畫，土地處於空地狀態。
- 前兩年仍可享減半，但之後若持續閒置，可能被認定為未利用土地、適用較高稅率。
- 建議：評估是否出租、辦理臨時停車場或其他合法使用，以降低空地稅負風險。
情境 C：工廠或家族企業用地
- 舊廠房拆除後需時間重建與整備設備，建築期較長。
- 合理運用免稅與減半期間，可以減輕空置及施工期納稅壓力。
- 建議：事先與會計師或稅務顧問規劃時間表，避免因申請逾期而喪失優惠。
五、地主應掌握的規劃重點與風險提醒
規劃重點
- 歷程時間軸要清楚：重劃公告日、完工日、建築開工與完工日，均影響稅負計算。
- 及早送件申請：免稅與減半多採「申請制」，若未主動提出，稅捐機關仍會照表課稅。
- 與建築與資金計畫搭配：利用減半二年當作「建築期稅負緩衝」，預留完工後正常稅率的長期持有成本。
風險與常見疏忽
- 只注意「免稅」而忽略完工後的長期稅負，導致未來持有壓力過大。
- 土地閒置過久，被列為未利用或囤地，適用較重稅率甚至被要求提出利用計畫。
- 家族共有土地未統一規劃，申請人與實際使用人不同，產生權利與稅負爭議。
專業小建議
土地重劃常牽涉大筆資金、建築期程與家族資產傳承。 建議將「地價稅變化」納入整體財務與保險規劃： 例如用房貸壽險、意外與醫療保障守住家庭現金流， 同時搭配長期退休與傳承規劃，避免只看到稅負、忽略整體風險承擔。
六、延伸閱讀：想更懂土地重劃與地價稅，可以參考哪些資料？
官方說明與法規
實際網址與內容請以各機關最新公告為準，上方僅示意常見查詢管道。
與專業顧問討論時，可帶著的三個問題
- 目前土地重劃與建築時程，各階段大約會落在哪幾個課稅年度？
- 若善用免稅與減半規定，預估 5～10 年內的地價稅現金流會長什麼樣子？
- 在最壞情境下（建築延宕、土地閒置），我有哪些備案可以降低稅負與風險？
本解析依媒體剪報與現行土地稅制原則整理，僅供一般稅務與財務規劃教育參考， 不構成個別報稅、節稅或投資建議。各地實際適用條件、優惠期間與申請程序， 仍應以地方稅捐稽徵機關公告、土地稅法及其施行細則，以及專業稅務人員意見為準。