稅務法務 × 自住換屋｜剪報導讀與行動指南
房地合一「重購退稅」三點注意：兩年內、比例退稅、列管五年
自住換屋時，若在兩年內完成「出售舊屋＋購買新屋」，且新舊兩屋皆符合自用住宅要件，可申請房地合一稅重購退稅。
新屋價 ≥ 舊屋售價 ⇒ 多數情形可全額退回已繳稅；新屋價 < 舊屋售價 ⇒ 依比例退稅。完成後需列管 5 年，期間若變更用途或移轉，恐追繳已退稅＋利息。
兩年內完成
自用住宅要件
新≧舊：可全額
新＜舊：按比例
列管五年
此圖為新聞剪報摘要；實際認定以財政部與各地稅捐機關公告為準。
一、60 秒看懂（規則一張表）
| 項目 | 核心規則 |
|---|---|
| 誰可申請？ | 舊屋與新屋都需符合自用住宅：設戶籍、非出租非營業，土地與建物權利符合規定。 |
| 時限 | 先賣後買或先買後賣皆可，但完成買賣之間隔需在2 年內（以辦理登記／認定日為準）。 |
| 退稅計算 |
新屋價 ≥ 舊屋售價 ⇒ 通常全額退回先前已繳之房地合一稅。
新屋價 < 舊屋售價 ⇒ 按比例退稅（新屋價／舊屋售價）。 |
| 列管 5 年 | 退稅核准後，5 年內不得移轉／出租／作營業或非自住使用；違反將追繳已退稅並加計利息。 |
各地認定細節（起算日、可認列金額構成等）可能略有差異，請以當地稅捐機關書面規定為準。
二、名詞快解（30 秒）
房地合一稅
出售不動產依持有期間課稅的新制，原則上由所得稅申報／專案繳納。
出售不動產依持有期間課稅的新制，原則上由所得稅申報／專案繳納。
重購退稅
兩年內以自住條件換屋且符合規定，可對已繳之房地合一稅申請退還。
兩年內以自住條件換屋且符合規定，可對已繳之房地合一稅申請退還。
自用住宅要件
設戶籍、非出租非營業，且權利人條件與面積規範符合規定（以地方稅務機關公告為準）。
設戶籍、非出租非營業，且權利人條件與面積規範符合規定（以地方稅務機關公告為準）。
列管五年
退稅通過後五年內變更用途或移轉，需補稅與利息；請務必維持自住要件。
退稅通過後五年內變更用途或移轉，需補稅與利息；請務必維持自住要件。
三、情境試算（示意）
公式：退稅額 ＝ 已繳房地合一稅 × min( 1 , 新屋價 ÷ 舊屋售價 )
| 情境 | 條件 | 退稅額（試算） |
|---|---|---|
| 大換小（按比例退） | 舊屋售價 15,000,000；已繳稅 300,000。 新屋價 12,000,000 ⇒ 比例 12,000,000 / 15,000,000 = 0.8 |
300,000 × 0.8 = 240,000 |
| 小換大（多為全額退） | 舊屋售價 15,000,000；已繳稅 300,000。 新屋價 18,000,000 ⇒ 比例 ≥ 1 |
300,000（可望全額退） |
| 再小一點（比例更低） | 舊屋售價 15,000,000；已繳稅 300,000。 新屋價 9,000,000 ⇒ 比例 0.6 |
300,000 × 0.6 = 180,000 |
實務計算以「課稅認定之成交價額」與當次核課資料為準；停車位、裝修、車位權利等計入範圍依各地規定處理。
四、申辦流程（備妥文件 → 送件 → 列管）
- 檢核要件：確認新舊兩屋皆符合自用住宅條件（設戶籍、非出租非營業、權利人一致等）。
- 準備文件：買賣契約、完稅／已繳稅證明、退稅申請書、戶籍證明、非出租非營業切結等。
- 向原核課機關申請：依各地稅捐稽徵處規定送件，留意「先買後賣／先賣後買」時限與起算日。
- 等待審核與撥付：核准後列管 5 年；期間切勿移轉或變更用途，以免追繳。
常見地雷：
① 買賣間隔超過 2 年。② 新屋未設戶籍或短期出租。③ 權利人不同（非同一人、夫妻與未成年子女組合未依規定）。
④ 預售屋以辦竣移轉登記日認定時點。⑤ 列管 5 年內出售／贈與／出租或作營業用途。
① 買賣間隔超過 2 年。② 新屋未設戶籍或短期出租。③ 權利人不同（非同一人、夫妻與未成年子女組合未依規定）。
④ 預售屋以辦竣移轉登記日認定時點。⑤ 列管 5 年內出售／贈與／出租或作營業用途。
五、快速檢查清單（交屋前後都可用）
- 兩年內完成一賣一買？（先買後賣／先賣後買皆可）
- 兩屋都符合自住條件？（設戶籍、非出租非營業、權利認定無誤）
- 估算比例（新屋價／舊屋售價）以推估退稅額
- 備齊申請文件，向原核課機關送件
- 通過後列管 5 年，期間維持自住狀態
本頁為教育性導讀與實務整理，非稅務法律意見；各地實務認定（起算日、金額認列、文件格式、時限）可能不同，請以財政部及各地稅捐機關最新公告、書面回覆為準。